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寧波“房屋養老金”交存提取

  在商品房收房時,購房者需支付一筆物業專項維修資金,就是俗稱的“房屋養老金”。那么,這筆錢應該由誰交、歸誰所有、具體有哪些用途、該如何提取使用……這些問題您都知道嗎?近日,本報邀請了寧波市物業管理中心相關專家,一起來聊聊關于房屋“養老金”的那些事。

  什么是

  物業專項維修資金?

  物業專項維修資金,也被稱為“房屋養老金”,主要用于房屋保修期滿后的共用部位和共用設施設備維修,如屋頂、樓道、電梯等。

  市物業管理中心專家趙蕾表示,物業專項維修資金與物業保修金是兩個概念,物業保修金是指開發建設項目的建設單位,按照規定比例向所在地物業主管部門交存的,作為保修期內房屋維修的押金。

  “兩者有明顯區別。首先是交存人不同。物業專項維修資金的交存人為房屋的產權人,即房屋所有者;房屋保修金的交存人則為建設單位。其次是使用期限不同。物業專項維修資金須在保修期后申請使用;房屋保修金則在保修期內申請使用。”趙蕾說。

  那么,,市民在哪里查詢物業專項維修資金的交存使用情況呢?據介紹,可通過網站查詢物業專項維修資金交存和使用情況,網址是或;也可撥打屬地物業專項維修資金主管部門的電話進行查詢。

  不過專家表示,目前來說,2011年4月1日之后交付的建設項目、建賬到戶的房改房,有物業專項維修資金;2000年至2011年期間交付的房屋,均未交存物業專項維修資金。

  哪些房屋必須交存

  物業專項維修資金?

  專家表示,自2011年4月1日起,交付的建設項目均要交存物業專項維修資金(單一產權業主除外)。建設項目在辦理竣工備案時,建設單位要以整個項目為單位,統一向屬地物業專項維修資金主管部門代交物業專項維修資金,然后再向業主收取。單一業主房屋日后辦理產權分割轉讓時,也需補交物業專項維修資金。

  新建商品房交付時,建設單位憑“浙江省住宅專項維修資金專用收據”,向業主收取物業專項維修資金。

  維修資金主管部門將根據已交存的房屋,開具以每套房屋為單位的“浙江省住宅專項維修資金專用收據”,以此作為維修資金交存的依據。

  個人購買房改房時,單位和個人一起交存的維修基金,2011年4月1日后分戶建賬的,也統一并入物業專項維修資金,并按物業專項維修資金政策管理使用。

  交存標準如何?

  新建商品房物業專項維修資金的交存標準如何?專家介紹,新建商品房總層數在6層(含)以下的房屋,無電梯的每平方米交存50元,有電梯的每平方米交存80元;總層數為7~9層的房屋且無電梯的,每平方米交存65元;總層數在7~11層的房屋且有電梯的,每平方米交存104元;總層數在12~21層的房屋每平方米交存120元;總層數在22層(含)以上的房屋每平方米交存144元。

  據介紹,未交存物業專項維修資金的小區,最低補交標準為新建商品房交存標準的60%。比如說,總層數為6層的無電梯房,現在的交存標準是50元/平方米,補交的最低標準就是30元/平方米。最小可以幢(單元)為單位籌集資金,然后統一補交至屬地物業專項維修資金主管部門。

  哪些情況可提取?

  根據規定,當房屋出現“中修以下”(即日常維修)和“中修及中修以上”兩大類維修項目時,可提取物業專項維修資金。

  “中修以下”是物業公司對房屋共有部位和共用設施進行小修小補,如樓道燈、門禁系統、化糞池、外墻小面積滲漏等,維修金額不是特別大的,就屬于日常維修。遇到這種情況,已交存物業專項維修資金的房屋,可直接從賬戶內列支維修費用;未交存物業專項維修資金的業主,得每年向物業交存日常維修費,以保障日常維修。

  “中修及中修以上”包括:房屋主體承重墻體結構部位損壞,需要拆換、加固的;整幢樓屋面、戶外墻面需要重新進行防水或保溫層施工的;整幢樓外檐面脫落達到整幢樓外檐面積30%以上,需要修繕的;整幢樓或單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的;整幢樓或單元下水管等老化、損壞,需要更新、改造的;智能化系統、消防控制系統等需要整體更換,或更換、維修、改造一次性費用超過原造價20%;更換電梯,或更換、維修電梯主要部分一次性費用超過電梯原造價20%等情況。

  今年,江北槐樹公寓小區海天樓8號,就是利用物業專項維修資金,更換了兩部已經使用22年的舊電梯。

  提取標準如何?

  申請時有哪些注意事項?

  “中修以下”的維修資金標準是:多層(6層及以下)、無電梯的中層(7至9層)住宅,每平方米每年1.5元;有電梯的中高層、高層住宅以及經營用房等非住宅,每平方米每年2元。2000年之前的老舊住宅小區,在業主大會通過后,可以適當提高劃撥標準。

  “維修費用總額超過15萬元、單項工程費用超過3萬元的維修項目,按照規定,由業委會(社區居委會)聘請有資質的審計機構進行審計,審計費用包含在維修成本內。”趙蕾說。

  申請時,由業主告知小區的物業服務企業進行申報維修,沒有物業服務企業的向社區居委會進行申報。物企經業委會(社區居委會)確認后,再統一向屬地物業專項維修資金主管部門申請維修資金。

  專家提醒,申請時還須滿足幾個條件。首先,需維修的部位為共用部位、共用設施設備。其次,需維修的部位保修期屆滿。第三,維修資金使用方案經使用范圍內專有部分面積占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意(即“雙2/3”)。第四,涉及維修部位的業主賬戶余額充足,或賬戶余額不足、業主已將維修資金自籌到位的。

  原則上房屋過了保修期就可以申報維修,但小區內的共用部位和各類共用設施設備的保修期不同,少至幾個月,多至幾年,因此,物業專項維修資金的使用期限要根據具體維修項目的保修期來確定,最長的保修期為8年。

  其他業主

  不關心不表態怎么辦?

  看到這里,可能有市民擔心:比如一幢樓12戶居民,那就必須有8戶以上的居民同意,才能申請物業專項維修資金。如果有業主對維修項目不關心不表態怎么辦?

  專家稱,對個別表決率不高、但切實有利于大部分業主的維修項目,如小區道面、監控安裝、房屋漏水等,參與的業主人數不到總人數1/2時,可啟動“倒1/3”方式征求業主意見程序。

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