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前8月房地產投資增速年內最低 房企融資持續承壓

摘要:國家統計局9月16日發布數據顯示,2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元,增速回落0.1個百分點至10.5%,為年內最低。8月份房地產開發景氣指為100.94,環比提高0.04點。此外,多項數據顯示,土地市場持續降溫、房屋竣工面積連續20個月下調、房企融資也持

國家統計局9月16日發布數據顯示,2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元,增速回落0.1個百分點至10.5%,為年內最低。8月份房地產開發景氣指為100.94,環比提高0.04點。此外,多項數據顯示,土地市場持續降溫、房屋竣工面積連續20個月下調、房企融資也持續承壓。

不同地區間房地產開發投資增速出現分化,前8個月,東部地區與東北地區房地產開發投資分別增長8.8%和9.7%,增速回落0.4和1.3個百分點;中部及西部地區分別增長9.8%和16.0%,增速加快0.3和0.9個百分點。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出:“當前融資從緊不變,行業降溫持續。目前房地產開發投資的基本面并未出現大變化,但在房企融資從緊不變的壓力之下,投資降溫的分化也在持續。東部和東北部的投資降溫明顯,也顯示出房企在不同區域的投資策略調整在加速推進。”

土地市場持續降溫

1~8月,全國房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元,下降22.0%,降幅收窄5.6個百分點。

“當前對于穩地價的管控非常嚴厲,近期部分熱點城市也積極開展銀行系統大檢查,其中一項內容就是檢查是否存在違規資金進入購地市場。但當前跌幅是在收窄的,后續若銷售市場轉好,那么土地市場也會重新有反彈的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

張波則認為,降幅收窄不代表房企拿地態度已發生轉變。“相反8月部分大型品牌房企已經傳出暫停或暫緩拿地的風聲,預計下半年整體土地市場降溫的態勢不會發生變化,全年土地成交面積比去年降三成是大趨勢。”

中原地產研究中心統計數據顯示:在2019年第二季度房企紛紛拿地后,7月資金收緊趨勢開始出現。8月,房企拿地明顯減少,合計拿地最高的萬科150億元、保利92億元、金茂68億元。拿地金額超過50億元的只有8家。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,首先從拿地企業構成看,民企少、國企多,,資金成本成為企業拿地的主要決定因素。其次看土地成交情況,以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率7~8月出現了下調現象;從企業層面看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處于降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量地王的企業,最近拿地非常少,中型房企成為搶地的主流企業,整體土地市場降溫出現的可能性非常大。

“金九銀十”或成色不足

土地市場降溫反映出房企融資壓力的持續加大。今年8月,調控政策密集出臺,與之前政策相比,對房地產金融政策的收緊和整頓市場亂象成為調控的主要特征。

8月9日,銀保監會發文,對32個城市開展銀行房地產業務專項檢查,檢查重點針對房企的土地儲備貸款、開發貸款,以及個人房貸、住房租賃貸款;8月30日,銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報,對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

張波指出,從房企融資的大背景來看,針對房企強化嚴監管的態勢8月保持不變,無論是信托、海外債,還是ABS、開發貸,都保持從嚴態勢。

數據顯示,1~8月,房地產開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速回落0.4個百分點。

值得注意的是,前8個月房企利用外資81億元,同比增長129.3%。嚴躍進指出:“降準的效應會陸續釋放,尤其是考慮到包括歐洲量化寬松的政策、股票市場或有反彈等因素,未來房企的金融和資金面或依然有寬松的可能。”

今年1~8月,房屋新開工面積145133萬平方米,增長8.9%,增速回落0.6個百分點。其中,住宅新開工面積107053萬平方米,增長8.9%;房屋竣工數據同比下跌10.0%,其中住宅竣工面積同比下跌9.6%。

嚴躍進坦言,這已經是連續20個月房屋竣工面積同比下跌的現象。

銷售方面,張大偉預測:“今年很可能沒有‘金九銀十’。”

他解釋說,“2017年以來,大部分熱點城市已全面限價,房地產市場已經沒有淡旺季之分,市場更多看限價政策的嚴格與否;另一方面,由于國慶慶祝活動等因素,部分熱點項目的開盤可能延遲錯峰,也使得市場熱度降低。此外,熱點城市再次進入‘賣不完時代’,除了深圳相對活躍外,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。”

統計數據也反映了市場明顯降溫:前8個月商品房銷售面積101849萬平方米,同比下降0.6%,這一數據已連續7個月負增長。

2019-10-31 網絡整理

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