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房地產10月行業動態報告:基金持倉下降 關注板塊估值修復及切換行情

摘要:銷售具有韌性,四季度有望穩中有升。9 月單月銷售面積同比增長3%,銷售金額同比繼續大增9%,銷售在基數較高的情況下仍表現出高增長,我們認為這是由于房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度所致。2019 年下半年基數較低,隨著逐步進入低基數區間,疊

銷售具有韌性,四季度有望穩中有升。9 月單月銷售面積同比增長3%,銷售金額同比繼續大增9%,銷售在基數較高的情況下仍表現出高增長,我們認為這是由于房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度所致。2019 年下半年基數較低,隨著逐步進入低基數區間,疊加房企或以價換量促回款,四季度銷售增速有望穩中有升,但長期來看市場銷售緩步下行趨勢未變。

    單月土地成交邊際增速年內首次轉正,各線城市土地市場依然分化。

    9 月單月土地購置面積同比增速為10%,實現今年以來的首次正增長。我們認為,9 月份土地成交回暖的原因是:1)土地市場的溢價率持續下行,在此背景下優質土地仍會獲得開發商的青睞;2)銷售具有韌性,去化加速,房企出于補庫存的考慮獲取土地;3)去年基數較低。同時,土地市場結構性分化仍將持續,一二線城市會明顯好于三四線,上半年土地市場的低迷仍會影響四季度以后的開工和投資。

    公募基金對房地產板塊連續三個季度持倉下降。三季度基金對房地產板塊持倉為低配,集中度繼續提升,刷新2010 年以來新高。具體到標的的選擇上,2019Q3 公募基金對房企持倉呈現分化,對有穩定現金流的房企偏好大幅增加,對二線成長類房企的持倉則呈現不同程度的降低。在房地產政策收緊并且行業景氣度下行的環境下,公募基金對龍頭房企如保利、萬科的持有不降反升,對二線成長類地產股的投資較為謹慎,更偏好現金流穩定的商業地產和物業公司。

    投資建議:在三季度房地產融資政策超預期收緊的環境下,房價趨于穩定、土地市場降溫顯著,在調控效果較好的背景下,政策再度收緊的可能性不大,我們認為四季度為政策真空期,疊加公募基金對房地產板塊持倉已經連續三個季度下降,整個板塊將迎來估值修復的機會;已經披露三季報的房企業績較好,加大明年業績上修的概率,年底估值切換行情值得期待。集中度提升邏輯不變,龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢,獲取更多高性價比的土地儲備。我們推薦業績確定性強,資源優勢明顯,市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(600048),銷售增速高于行業平均,業績釋放較充分的陽光城(000671)。

    風險提示

    市場銷售超預期下行,政策調控加碼的風險。

2019-10-30 網絡整理

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